U bent hier:

Verhuur vakantiewoningen in Frankrijk 2025: reglementaire aspecten

De wet Le Meur, aangenomen op 19 november 2024, voert beperkende maatregelen in om de verschillende aspecten gemeubileerde toeristische accommodatie beter te reguleren. Het belangrijkste doel is om de massale omzetting van woningen in gemeubileerde toeristische accommodatie, wat ten koste gaat van de lange termijnverhuur voor permanente inwoners, te beperken.

Hieronder bespreken we de bestaande en de nieuwe regels die gelden voor tijdelijke verhuur in 2025, de verplichte administratieve procedures om de gevolgen voor ruimtelijke planning te reguleren en verzekeringen om de aansprakelijkheidsrisico’s verbonden aan het tijdelijk verhuren te mitigeren.
Allereerst het onderscheid tussen niet-beroepsmatige en beroepsmatige verhuurders van gemeubileerde woonruimte volgens de Franse regelgeving. Dit is een begrip dat steeds terugkeert wanneer deze materie wordt behandeld.

Twee begrippen vooraf

Onderscheid niet-beroepsmatige (LMNP) en beroepsmatige verhuurders (LMP).
Alhoewel dit onderscheid met name van belang is voor de fiscale aspecten en het toepasselijke stelsel van sociale premies, behandelen we het reeds nu omdat dit punt ook aan de orde komt tijdens de reglementaire fase. Hetzelfde geldt voor geclasseerde gemeubileerde accommodatie.

Niet-beroepsmatige verhuurder : ‘Loueur meublé non-professionnel’ (LMNP)
of beroepsmatige verhuurder ‘Loueur meublé professionnel’ (LMP):

Tijdens de administratieve fase wordt gevraagd of men LMNP of LMP is.
U wordt beschouwd als een LMP indien u aan beide 2 onderstaande voorwaarden voldoet : 

  • De jaarlijkse bruto ontvangsten die u met deze activiteit genereert bedragen meer dan 23 000 € -incl. gefactureerde bijkomende kosten- (voor het ‘foyer fiscal’*);
  • De inkomsten van de gemeubileerde verhuur moeten meer zijn dan de totale inkomsten van het ‘foyer fiscal’ uit andere activiteiten (salaris, andere bedrijfsactiviteiten). 
    *foyer fiscal: het totale inkomen van alle personen die deel uitmaken van het genoemde fiscale huishouden

Voor verhuurders die niet hun fiscale residentie in Frankrijk hebben, wordt voor wat betreft het laatste criterium alleen het overige Franse inkomen in acht genomen (doctrine van de Franse fiscus). 
Indien u niet aan één van beide criteria voldoet, dat bent u een LMNP.

Geclasseerde accommodatie
De classificatie van de accommodatie is een vraag die gesteld wordt in de administratieve fase, maar is ook van belang voor de fiscale aspecten (zie hierna).

Dit is accommodatie die een officiële classificatie van 1 tot 5 sterren heeft gekregen, afgegeven door een erkende instantie, die het comfort- en kwaliteitsniveau aantoont volgens criteria die door de staat zijn gedefinieerd.

In acht te nemen regels voor de activiteit van verhuur gemeubileerde toeristische accommodatie

Alvorens tot verhuur over te kunnen gaan, moet u de onderstaande regels in acht nemen:

Woonruimte in context complex mede-eigendom
Als uw woning zich in een complex met mede-eigenaren bevindt, moet u het reglement van de copropriété controleren. Sommige reglementen verbieden expliciet toeristische verhuur en de wet Le Meur maakt het nu eenvoudiger om beperkingen alsnog te introduceren in een algemene vergadering van eigenaren.
Sinds 21 november 2024 moeten nieuwe mede-eigendom reglementen expliciet vermelden of toeristische verhuur al dan niet is toegestaan. In bestaande mede-eigendommen volstaat nu een 2/3 meerderheid om dit type verhuur te verbieden, terwijl vroeger unanimiteit vereist was.
Controleer daarom, voordat u overweegt een woning te bestemmen voor seizoensverhuur de regels voor mede-eigendom en raadpleeg de syndic om te anticiperen op eventuele beperkingen. Indien u zich heeft geregistreerd bij het gemeentehuis als verhuurder van toeristische accommodatie, moet u dit melden bij de syndic.
NB: wees erop bedacht dat mede-eigenaren die niet tijdelijk verhuren niet enthousiast zijn tijdelijke verhuur voor toeristische in hun copropriété toe te laten. Dit vanwege de overlast die de tijdelijke verhuur vaak voor de overige bewoners met zich meebrengt. Zij zullen er in het algemeen veel aan doen om tijdelijke verhuur tegen te gaan.

De nodige vergunningen verkrijgen
Urbanisme: verklaring van gemeubileerd vakantieverblijf, verandering van gebruik en beperkingen periode van verhuur

Voordat men een woning aanbiedt voor seizoensverhuur, is het essentieel om :

  • De gemeubileerde toeristische accommodatie bij het plaatselijke gemeentehuis te registreren. Deze formaliteit is verplicht, zelfs voor eenmalige verhuur. De aangifte kan nu worden gedaan via de volgende teleservice site, die de informatie doorstuurt naar het betreffende gemeentehuis: klik  hier.

Eigenaren die dit nog niet hebben gedaan, hebben tot 1 januari 2026 de tijd om hieraan te voldoen en zich te registreren.

  • In sommige Franse steden is het verplicht om toestemming te krijgen voor een bestemmingswijziging, met name in grote stedelijke gebieden en gebieden die onder druk staan, zoals Parijs, Lyon, Bordeaux en Nice. In deze grote agglomeraties is de verandering van gebruik over het algemeen onderworpen aan een compensatieoperatie. De eigenaar moet commerciële ruimten omzetten in woonruimte om het verlies van woonruimte te compenseren. Deze compensatie moet over het algemeen plaatsvinden in hetzelfde arrondissement als de woning die op korte termijn wordt verhuurd, en soms voor grotere oppervlakten, d.w.z. het dubbele van de oppervlakte die op seizoenbasis wordt verhuurd.

Nieuw in 2025: De wet Le Meur versterkt de bevoegdheden van burgemeesters om het aantal gemeubileerde toeristische accommodaties in bepaalde gebieden te beperken. 

Bepaalde gemeenten kunnen:

  • Een maximumquotum voor gemeubileerde toeristenaccommodatie per district introduceren.
  • Compensatie opleggen, d.w.z. de eigenaar verplichten om een bedrijfspand om te bouwen tot woonruimte ter compensatie van het verlies van woonruimte.
  • De maximale huurperiode voor woningen die als hoofdverblijfplaats dienen (tot 90 dagen/jaar in sommige steden) beperken.
  • Strengere straffen voor overtredende eigenaars en professionals (bijv. conciërgediensten): boete van €10.000 voor het niet registreren (€20.000 indien vals registratienummer), boete van €10.000 tot €15.000 voor het overschrijden van het quotum van het aantal verhuurde dagen per jaar voor een hoofdverblijfplaats, boete van maximaal €100.000 voor het niet voldoen aan de verplichtingen voor het wijzigen van het gebruik opgelegd door bepaalde steden...

Voordat u een woning wilt gebruiken voor seizoensverhuur, moet u de plaatselijke voorschriften controleren, vooral die met betrekking tot het wijzigen van het gebruik. Compensatieoperaties zijn duur en tijdrovend en kunnen de winstgevendheid in gevaar brengen!

Verklaring van activiteit op de website van Guichet Unique
Alle aanbieders van gemeubileerde toeristische accommodatie moeten hun bedrijf registreren bij het Guichet Unique des Entreprises (een loket voor bedrijven) om een SIRET-nummer te verkrijgen. Deze registratie stelt u in staat om het juiste belastingregime te kiezen en, indien nodig, te voldoen aan sociale verzekeringsverplichtingen - zie in het artikel met betrekking tot fiscale en sociale premies aspecten.

Diagnostiek – Verplichte Energie Prestatie Diagnose (DPE)
Volgens de wet van Le Meur is een Energie Prestatie Diagnose (DPE: Diagnostic Prestation Energetique) verplicht voor alle nieuwe seizoensverhuur. Een belangrijk bezwaar was dat in het verleden de DPE-voorschriften alleen golden voor reguliere verhuur en niet voor tijdelijke verhuur voor toeristische doeleinden. Door deze nieuwe regeling is daar zeer gedeeltelijk aan tegemoetgekomen.

Verplichtingen in 2025 :

  • Alleen woningen met een classificatie van A tot E kunnen op seizoen basis (langer dan 4 maanden) worden verhuurd.
  • Vanaf 2034 zijn alleen verhuur van eigendommen met de classificatie A tot en met D toegestaan.
  • In sommige gemeenten kan een energieaudit verplicht zijn om toestemming te krijgen om te verhuren.

    Indien men een huis koopt en renoveert, plan dan isolatiewerkzaamheden om de DPE-rating te verbeteren en ervoor te zorgen dat het op de lange termijn verhuurd kan worden.

Seizoensverhuur: Verplichte verzekering

Er zijn veel risico's verbonden aan vakantieverhuur: waterschade, brand, diefstal, geluidsoverlast, enz. Het is daarom essentieel om een specifieke aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten om schade veroorzaakt door huurders te dekken.
Het is ook raadzaam om de huurder te vragen om een certificaat van vakantieverzekering, die meestal is opgenomen in hun eigen woonverzekering: met dit certificaat is men verzekerd in het geval van schade aan de woning die door de huurder wordt veroorzaakt tijdens zijn verblijf.

Focus: aanwezigheid van zwembaden
Controleer of uw verzekeringscontract uw civiele aansprakelijkheid voor het ter beschikking stellen van deze faciliteit dekt en vergeet vooral niet schriftelijk aan uw verzekeraar te melden dat u de woning soms verhuurt met gebruik van een zwembad. Elke zomer zijn er verdrinkingsgevallen waar kinderen bij betrokken zijn te betreuren. Vandaar dat veiligheidsvoorschriften zijn ingevoerd om dit zoveel mogelijk te voorkomen.
Controleer ook of uw installaties aan de in Frankrijk geldende veiligheidsnormen voldoen. Vergeet niet om de verkoper of installateur van deze voorzieningen te vragen om de conformiteit met de wettelijke veiligheidseisen te bevestigen in een gedateerd en ondertekend document, vergezeld van technische bewijsstukken, indien hij dit nog niet heeft gedaan.
Niet-naleving van deze veiligheidsvoorschriften is onderhevig aan boetes van maximaal €45.000.
Het is raadzaam uw gasten er op alle mogelijke manieren aan te herinneren, en met name door middel van een bord, dat zij voortdurend toezicht moeten houden op hun kinderen en hen nooit alleen in of bij het zwembad mogen laten.
Opblaasbare en/of demontabele zwembaden die op de grond zijn geïnstalleerd vallen niet onder deze voorschriften.

Nota bene: dit artikel heeft een informatief doel en kan niet de basis zijn voor het nemen van een individuele beslissing. Voor het nemen van een beslissing raden we aan een ter zake deskundige te raadplegen.